Comprar una propiedad representa una de las transacciones financieras más importantes de la vida, sin embargo, los honorarios notariales a menudo causan confusión y preocupación tanto a los compradores como a los vendedores.
Muchas personas se llevan sorpresas desagradables al momento de firmar, al descubrir costos adicionales que no habían contemplado en su presupuesto inicial. Esta falta de información clara sobre los gastos notariales puede resultar en decisiones financieras mal planificadas.
Esta guía complementa nuestra anterior guía definitiva para comprar una propiedad en España y le proporciona información detallada sobre todos los gastos involucrados, ayudándole a planificar su presupuesto con precisión.
Puntos clave
- Presupuesto realista: Los gastos totales (notario, registro e impuestos) suelen representar entre el 10% y el 12% del precio de compra en Cataluña.
- Impuesto principal: El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) de las viviendas de segunda mano es el gasto más significativo, aplicándose de forma progresiva en Cataluña.
- Responsabilidad del comprador: La gran mayoría de los gastos (notario, registro, impuestos) corren a cargo del comprador, a excepción del impuesto de plusvalía municipal.
- Planificación: Conocer estos costos de antemano es fundamental para determinar cuánto capital necesitas, más allá del pago inicial de la hipoteca.
¿Cuáles son los honorarios notariales en una compraventa de una propiedad?
Definición y marco legal
Al hablar de gastos notariales en la compraventa de una propiedad, incluimos todos los honorarios profesionales e impuestos relacionados con la formalización legal de la transmisión de la propiedad. Estos costes son inevitables para garantizar la seguridad jurídica de la transacción y están supervisados por el Consejo General del Notariado.
Componentes principales
- Honorarios del notario: Pago por los servicios profesionales del notario, incluyendo la redacción de la escritura pública y la verificación de legalidad.
- Impuestos aplicables: Este es el mayor desembolso. Incluye el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) para viviendas de segunda mano o el IVA para viviendas de obra nueva.
- Gastos de registro: Costes asociados a la inscripción de la nueva propiedad a su nombre en el Registro de la Propiedad.
Desglose detallado de los gastos notariales
Honorarios notariales
Cálculo base: Los honorarios notariales se establecen mediante tarifas oficiales reguladas por el Estado. Varían en función del valor de la propiedad y del número de páginas de la escritura. Para una propiedad valorada en 300.000 €, los honorarios notariales suelen oscilar entre 800€ y 1.000€.
Servicios incluidos:
- Redacción de la escritura pública de compraventa
- Solicitar información de registro actualizada
- Asesoramiento jurídico imparcial durante la firma
- Presentación telemática de la copia en el Registro de la Propiedad
Impuestos sobre las transacciones
Este es el mayor gasto y su gestión depende de la comunidad autónoma. Puede consultar las tarifas vigentes en la Agencia Tributaria Catalana.
- Vivienda de segunda mano (ITP): En Cataluña, el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales general es progresivo, en función del precio de compra:
- Hasta 600.000 € → 10%
- 600.000 € – 900.000 € → 11%
- 900.000 € – 1.500.000 € → 12%
- Más de 1.500.000 € → 13%
- Se aplican tarifas reducidas (5%) a compradores jóvenes menores de 35 años, familias numerosas, familias monoparentales, víctimas de violencia de género o personas con un grado de discapacidad igual o superior al 65%, siempre que la base imponible no supere los 36.000€ anuales. Estas medidas tienen como objetivo facilitar el acceso a la vivienda habitual a un mayor número de jóvenes y grupos vulnerables, ofreciendo un ahorro significativo en comparación con la tarifa progresiva general.
- Vivienda de obra nueva (IVA + AJD): En este caso, se aplica un IVA del 10%, más el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Cataluña es del 1,5%. Total: 11,5% del precio de compra.
Tasas de registro de la propiedad
Estas son las tasas por registrar la venta de la propiedad. También están reguladas por aranceles y dependen del precio de la propiedad. Suelen oscilar entre 400€ y 700€ .
Otros gastos adicionales
- Agencia administrativa: Si contrata una hipoteca, el banco solicitará una agencia para gestionar los impuestos y el registro. El coste suele ser de entre 300 y 500 €.
- Tasación: Obligatoria si solicitas una hipoteca, según las regulaciones del Banco de España. El costo aproximado es 300€ – 500€ .
¿Quién paga qué? Responsabilidades del comprador y del vendedor
Gastos del comprador
La ley y la práctica común en Cataluña establecen que el comprador asume la mayor parte de los gastos:
- Impuestos: ITP (reventa) o IVA + AJD (obra nueva).
- Notario: Honorarios por el otorgamiento de la escritura.
- Registro de la Propiedad: Inscripción a nombre del comprador.
- Gestoría administrativa: Tramitación de escrituras e impuestos.
Gastos del vendedor
- Impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana: El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es de responsabilidad exclusiva del vendedor.
- Cancelación de cargas: Si existe hipoteca previa, los gastos de notaría y registro para cancelarla corren a cargo del vendedor.
- Certificado energético y cédula de habitabilidad: El vendedor también asume el coste de obtención de estos documentos obligatorios.
Posibles negociaciones
Aunque el Código Civil establece un reparto diferente de los gastos notariales (escritura original para el vendedor, copias para el comprador), en la práctica habitual en Cataluña se pacta que todos los gastos de la compraventa corran a cargo del comprador,excepto el impuesto municipal sobre las plusvalías. Esto debe quedar claramente reflejado en el contrato de depósito.
Estrategias para optimizar gastos
Planificación financiera temprana
Calcular los gastos notariales desde el principio te evita sorpresas. Como norma general, deberías haber ahorrado adicionalmente el 12% del valor del apartamento sobre el precio de compra para cubrir estos costos, además del 20% de pago inicial que los bancos normalmente no financian.
Aprovechar las bonificaciones fiscales
En Cataluña, es fundamental comprobar si se cumplen los requisitos para el ITP reducido del 5%. Actualmente, se aplica a compradores jóvenes menores de 35 años con una renta imponible inferior a 36.000 € anuales, familias numerosas, familias monoparentales, víctimas de violencia de género y personas con un grado de discapacidad igual o superior al 65%.
Comparación de servicios
Si compras al contado (sin hipoteca), tienes libertad plena para elegir el notario y prescindir de la gestoría del banco, de la gestión de impuestos y del registro tú mismo, lo que te puede ahorrar unos 400-500 €.
Casos prácticos: Ejemplos reales en Barcelona
Caso 1: Compra de vivienda de segunda mano (300.000 €)
Perfil: Pareja que compra su vivienda habitual en Barcelona. No se aplican bonificaciones.
Desglose estimado:
- ITP (10%): 30.000 €
- Notario: 900€
- Registro: 500€
- Gestoría: 400 €
- Gastos totales: 31.800€ (aprox. 10,6% del precio).
Caso 2: Compra con bono joven (200.000 €)
Perfil: Hombre de 30 años con unos ingresos anuales de 28.000€.
Desglose estimado:
- ITP reducido (5%): 10.000€.
- Notario: 750 €
- Registro: 400€
- Gestoría: 350 €
- Gastos totales: 11.500€ (5,75% del precio).
Los cálculos del ITP que se muestran son aproximados. Desde 2025, este impuesto ya no se aplica con un tipo fijo del 10 %, sino mediante una escala progresiva (10 %, 11 %, 12 % y 13 % según el precio de la propiedad).
AUTANA Properties: Su socio en el proceso
En AUTANA Properties, sabemos que el aspecto financiero y legal genera el mayor estrés. Por eso, nuestro servicio integral incluye:
- Cálculo detallado del coste: Antes de realizar una oferta, preparamos un desglose preciso de todos los gastos e impuestos para que sepa exactamente cuánto necesita. En este cálculo, incluimos el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) según la escala progresiva vigente en Cataluña (10 %, 11 %, 12 % y 13 % según el precio de la propiedad), así como las reducciones fiscales aplicables.
- Asesoramiento fiscal: Verificamos si cumples los requisitos para obtener reducciones del ITP para disminuir tu carga fiscal.
- Coordinación notarial: Nos encargamos de enviar toda la documentación al notario y revisamos el borrador de la escritura para asegurarnos de que todo esté correcto antes de firmar.
Nuestro objetivo es que usted llegue al día de la firma con total tranquilidad y seguridad financiera.
Preguntas frecuentes y detalles finales
¿Qué costes adicionales debo considerar aparte de los honorarios del notario?
Más allá de los gastos obvios de notaría, registro e impuestos, conviene tener liquidez para la tasación de la hipoteca (obligatoria si se solicita financiación, aprox. 300-500 €) y los posibles gastos de apertura del banco.
También es importante tener en cuenta los seguros vinculados (hogar y vida) y el coste administrativo de registrar o cambiar la titularidad de los servicios públicos (agua, electricidad y gas).
¿Qué factores influyen en el coste final del notario?
El importe final de la factura notarial no es fijo. Depende principalmente del precio de compraventa (un mayor valor implica tarifas más altas) y de la extensión de la escritura (número de páginas). El número de copias solicitadas y la complejidad de la operación también influyen, por ejemplo, si hay avalistas o si se produce una disolución de la comunidad de propietarios.
¿Cómo se distribuyen los gastos (a menos que se acuerde lo contrario)?
Es fundamental entender la diferencia entre lo que dice la ley y lo que se practica habitualmente:
- Según el Código Civil: Los gastos de otorgamiento de la escritura (el original) son por cuenta del vendedor, y los de la primera copia y siguientes por cuenta del comprador.
- Pacto en contrario (Práctica habitual en Cataluña): En la gran mayoría de compraventas se pacta explícitamente en el contrato de arras que el comprador asuma todos los gastos notariales, registrales, administrativos e fiscales derivados de la compraventa. El vendedor asume únicamente el impuesto municipal de plusvalía y los costes de cancelación de sus propias cargas (hipoteca anterior).
